O que o Texas pode ensinar sobre o desenvolvimento de novas cidades

Bastrop, uma cidade de 9 mil habitantes nos subúrbios de Austin, Texas, não é o primeiro lugar que alguém pode pensar em procurar maneiras de melhorar o planejamento urbano para novas cidades na África. No entanto, esta é uma das poucas cidades nos Estados Unidos que está retornando a um modelo de desenvolvimento baseado em redes e blocos.

A grade de Nova York, baseada no Plano dos Comissários de 1811, é a implementação em larga escala mais conhecida e bem-sucedida dessa abordagem de planejamento.

Desde meados do século XX, a maioria dos novos empreendimentos nos Estados Unidos girou em torno do carro. As subdivisões residenciais suburbanas apresentam estradas longas e sinuosas, becos sem saída, pontos de entrada e saída limitados e outras características que tornam mais difícil ir do Ponto A ao Ponto B.

O resultado final desta abordagem de desenvolvimento é um tráfego pior, caminhada limitada e trânsito inexistente, todos os quais limitam os benefícios da aglomeração urbana, como transbordamento de conhecimento e aumento de produtividade.

Dessa forma, essas comunidades são menos funcionais do que uma comunidade baseada em grades. Além disso, elas vêm com o benefício adicional de custos mais altos de serviço e infraestrutura. Segundo uma estimativa, custa mais do que o dobro em uma comunidade arterial para fornecer quase todos os serviços, de estradas e calçadas a bombeiros e parques.

Aprendizados de Bastrop no Texas à novas cidades na África

Os problemas associados às subdivisões extensas certamente se aplicam a Bastrop. Uma análise da cidade com base na receita gerada por acre e nos níveis de produtividade descobriu que apenas o centro de Bastrop, disposto em pequenos blocos gradeados, seria fiscalmente sustentável na esteira de um esperado boom populacional.

Em resposta a essas descobertas, a cidade adotou o código Bastrop Building Block (B3). O código B3 requer que um pequeno padrão de grade norteie todo o desenvolvimento futuro. Porém, o código B3 vai muito além de apenas traçar um plano de desenvolvimento de padrão de grade.

O plano regula o uso da terra por incômodo e não por proibição. Na prática, isso permite qualquer uso da terra que não gere um incômodo que poderia ser levado a tribunal, permitindo uma maior variedade de desenvolvimento. O código também não inclui tamanhos mínimos de lote ou requisitos de estacionamento, os quais contribuem para custos de habitação mais elevados e uma série de outras desvantagens.

O código B3 também permite unidades habitacionais acessórias e elimina o zoneamento unifamiliar, permitindo até três unidades habitacionais por lote. Combinadas, essas medidas farão muito para criar bairros que não são apenas funcionais e agradáveis de se viver, mas também financeiramente acessíveis para mais pessoas.

O diferencial do desenvolvimento mais compacto

O formato compacto e baseado em grade também permite que Bastrop enfrente seus desafios de infraestrutura de uma maneira mais econômica.

Por exemplo, a área ao redor da cidade luta para lidar com o escoamento de águas pluviais. Para combater isso, todos os blocos pré-projetados do código B3 que os desenvolvedores podem escolher construir já levam em consideração as necessidades de drenagem do bloco. Isso garante que, à medida que a cidade cresce, seus custos de infraestrutura não se tornam incontroláveis.

Renderizado por SimpleCity Design

Esta representação de um Bloco de Bastrop mostra como vários tipos de moradias e usos de terra podem ser incorporados a um plano de desenvolvimento sustentável.

Casas e apartamentos baixos se misturam bem em um único bairro. Assim, os moradores podem percorrer a pé com espaços verdes públicos compartilhados. Ao mesmo tempo, pode haver uma transição contínua para o desenvolvimento de uso misto que começa a introduzir o varejo e outros espaços comerciais.

A imagem abaixo mostra como uma variedade de planos de blocos pode ser criada para os desenvolvedores seguirem, e todos podem se encaixar para permitir um crescimento externo que continue a ser sustentável.

Renderizado por SimpleCity Design

Outras vantagens do desenvolvimento compacto de novas cidades como Bastrop no Texas

Além disso, o modelo do Bloco de Bastrop também atinge um equilíbrio importante entre o excesso de planejamento e a total falta de planejamento. Na CCI, enfatizamos repetidamente a necessidade de novos incorporadores urbanos evitarem tentar planejar todos os detalhes de suas cidades.

Nesse sentido, as cidades devem definir uma grade, criar lotes, delinear espaços públicos e privados e permitir que o mercado faça o resto. Logo, os empreendimentos de novas cidades devem começar a se parecer mais com Manhattan, como mencionado acima, e menos com Brasília.

Um código de estilo B3 permite previsibilidade em áreas como construção de infraestrutura, estilos de construção e densidade, enquanto ainda permite a escolha de mercado por indivíduos e desenvolvedores para preencher os detalhes.

O que os Blocos de Bastrop têm a ver com o novo desenvolvimento urbano na África

Em grande parte do mundo em desenvolvimento, incluindo a África, a urbanização está seguindo o modelo americano de desenvolvimento do século XX. Ou seja, planejamento centrado no carro, becos sem saída, ruas desconectadas e blocos de tamanho grande. Ao mesmo tempo, o continente africano enfrenta uma onda massiva de urbanização sem a capacidade de fornecer infraestrutura adequada.

Nesse sentido, cidades como Lagos correm o risco de cometer os mesmos erros que as cidades americanas cometeram em relação ao novo desenvolvimento urbano que está ocorrendo.

Áreas de favelas como Makoko claramente não seguem uma grade. Porém, outras recentemente desenvolvidas, como Ikate Elegushi, parecem mais próximas de uma subdivisão americana do que Bastrop. Assim, longos quarteirões e ruas sem saída podem ser vistos em toda a área.

A favela Makoko em Lagos. Embora existam redes rodoviárias terrestres e aquáticas, não há grade ou planejamento. (Imagem do Google Eath).
O bairro Ikate Elegushi em Lagos. Embora haja claramente muito mais planejamento aqui do que em Makoko, o layout da grade poderia ser muito melhorado para mobilidade. (Imagem do Google Earth)

Semelhanças e diferenças

Até certo ponto, o conjunto habitacional africano que parece um subúrbio americano é compreensível. Como Yomi Ademola, da Rendeavour, a maior incorporadora imobiliária urbana da África, declarou recentemente no Charter Cities Podcast:

Quando você tem esse congestionamento e infraestrutura resultante, veja o tráfego: é difícil entrar, consertar e manter a infraestrutura existente. Há também muito desejo e demanda por ambientes limpos, esteticamente agradáveis, organizados; ordenados e previsíveis em termos de o que acontece no seu lote e o que acontece no próximo lote, em termos de segurança; até o acesso a um terreno que se apoia em serviços e algum terreno atendido.

Incorporadoras como a Rendeavour parecem estar levando a sério as lições aprendidas sobre a importância de um plano urbano baseado em grade, como visto abaixo em uma visão aérea do plano para a Cidade de Alaro, um desenvolvimento de uso misto na Zona Livre de Lekki.

Texas novas cidades
Renderizado pela Rendeavour

Embora não seja claro a partir desta imagem quão grandes serão os blocos e terrenos na cidade de Alaro, ela representa uma melhoria substancial em relação a quase todos os outros empreendimentos na área de Lagos.

Considerações finais

Portanto, novos incorporadores urbanos como Rendeavour devem olhar para Bastrop ao planejar suas cidades. Afinal, o modelo do Bloco de Bastrop oferece um plano de desenvolvimento urbano facilmente replicável, esteticamente agradável e altamente funcional.

Assim, dada a crescente onda de urbanização em toda a África, desenvolvedores de novas cidades precisarão planejar a expansão de suas cidades, incluindo infraestrutura adequada.

Além disso, um código no estilo B3 permitirá que uma cidade cresça à medida que sua população cresce, limitando a proliferação de moradias informais, trânsito e outros problemas que atualmente afetam as cidades em todo o continente.

Em suma, Bastrop fornece uma solução gerenciável para futuros desafios de infraestrutura que também será agradável e acessível para futuros moradores. E os incorporadores urbanos africanos devem estar atentos.

Jeffrey Mason é Pesquisador Associado do Charter Cities Institute

Os voluntários da Free Private Cities Foundation, uma organização sem fins lucrativos que promove um modelo de cidades privadas, foi responsável pela tradução deste artigo. Você pode descobrir mais em nosso site.

Encontre a publicação original em inglês aqui.

Traduzido por Rafael Leandro e revisado por Guilherme Cameu

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Jeff Mason

Por:

Jeff Mason é pesquisador associado do Center for Innovative Governance Research. Ele também é estudante de mestrado em economia do segundo ano na George Mason University

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