O potencial de desenvolvimento urbano para cidades privadas

Há uma demanda crescente por governos melhores, algo que pode ser traduzido em um bom modelo de governança, produção de leis e regras favoráveis à convivência dos indivíduos e um sistema de infraestrutura para mobilidade urbana.

As terras em que habitamos para nossas diversas necessidades têm um diferente valor monetário entre si, o que significa uma diferença na preferência que damos para os diversos fatores que influenciam nossas ações e convivências.

Algumas pessoas terão uma preferência em morar no grande centro de uma cidade, em um apartamento próximo aos principais negócios, shoppings, faculdades e acesso fácil a transporte público, onde essas mesmas pessoas consideram que tais fatores serão muito benéficos para a busca de um emprego, para o lazer e para o início ou continuação dos estudos.

Outras pessoas podem preferir uma moradia mais afastada, em lugares menos densos, numa casa que lhe traga mais conforto e tranquilidade, mesmo que isso significa um custo maior — de tempo e dinheiro — para se locomover a outras regiões. Essa diferença é o valor que damos para onde queremos estar.

Hoje, isso pode ser visto com grande clareza quando diferenciamos justamente a infraestrutura e os espaços urbanos das cidades e regiões, que por sua vez têm grande influência no desenvolvimento imobiliário, de forma que algumas construções, muitas vezes preferíveis do ponto de vista do cidadão, não serão feitas pois não existe viabilidade financeira para tal. E o que poderia ser um diferencial na moradia e convivência, fica ainda pior quando temos uma estrutural legal que permite poucas inovações e construções pela iniciativa privada, que não sejam desnecessariamente custosas, ou ainda excessivamente reguladas, por meio de regras e divisões com nenhuma inteligência de mercado (leia-se Plano Diretor) que apenas buscam satisfazer as necessidades dos reguladores, que pouco ou nada sofrem por suas decisões descabidas.

Uma cidade privada atende aos seus clientes melhor e mais rápido

Agora, destacando essas ações em uma cidade privada, vale ressaltar que a diferença crucial para o que existe hoje ainda não está no desenvolvimento urbano, mas sim na produção de regras dessa região e no “império da lei”.

Bons desenvolvimentos urbanos e imobiliários ainda podem existir no mundo de hoje, só são mais raros e dependem de um histórico de decisões acertadas de políticos em cargos executivos e legislativos. O que essa diferente zona, sob diferentes legislações, pode proporcionar nessas novas cidades, principalmente em terrenos ainda vazios, é um conjunto de desenvolvimentos imobiliários de fato projetada para satisfazer os clientes – moradores – dessa região.

Vamos imaginar que essa cidade, já estabelecida legalmente, precisa crescer e se estruturar para atrair seus primeiros moradores. Por mais que fique claro o grande valor e potencial que há em ser proprietário de um pedaço de terra nessa nova região, ainda há uma incerteza quanto a se mudar para tal lugar: “Quantas pessoas moram lá agora?” “Conseguirei arrumar um emprego?” “Existe uma universidade?” “Haverá uma variedade de produtos e serviços que me satisfaçam?”. As dúvidas são legítimas, portanto, cabe ao operador dessa cidade diminuir ao máximo os riscos de um grande terreno vazio.

Lucro e desenvolvimento urbano andam juntos

A primeira etapa seria o design da cidade como deve ser nos próximos anos, já prevendo as expansões que surgirão – ao menos é o que se espera de um empreendimento de sucesso – com mais moradores e necessidades. Esse masterplan envolve a elaboração das principais vias, rodovias, conexões com cidades vizinhas, planejamento do trânsito urbano, corredores de ônibus e outras modalidades, e dependendo do tamanho, poderia envolver até trens urbanos.

Essa concepção tem um valor muito importante não só na qualidade de vida dos moradores, mas também financeiro, o que é uma tradução desse aumento de qualidade. A partir das construções e infraestrutura instaladas, a própria operadora da cidade tem um ganho financeiro substancial do seu produto, pois todos os terrenos aumentaram seu valor perante o que eram antes, graças às conexões construídas.

Esse também pode ser visto como um caminho claro para parte do financiamento da infraestrutura, vindo das taxas pagas pelos moradores, pela venda dos terrenos (agora valorizados) ou até construção própria de outros edifícios para arrendamento ou a própria venda dos empreendimentos completos. Outras adaptações mais elaboradoras podem surgir, como a concessão de vias específicas e permissões de transporte para o aumento da arrecadação pelo operador.

Após a criação desse grande planejamento urbano, os lotes e sistemas de infraestruturas serão então mantidos pelo operador, vendidos ou arrendados para incorporadores, investidores ou terceirizados interessados em seus projetos. Shoppings, centros de logística, grandes fábricas e instalações de empresas internacionais, universidades e grandes projetos residenciais tendem a ser as primeiras construções, atraindo mais pessoas para a grande comunidade que está a surgir. Para o sucesso desse conjunto de ações, o planejamento urbano deve ser feito de forma inteligente, analisando e prevendo as tendências e preferências dos indivíduos que desejam morar nessa localização.

Considerações finais

O desenvolvimento urbano se torna então cíclico, havendo sempre nova demanda dos novos moradores para moradia, emprego, educação, comércio e lazer. A alta demanda por moradia na cidade se reverterá naturalmente em grandes áreas mais adensadas, próximas aos pontos de melhor acesso a transporte público e principais vias, semelhantes a como vemos nas grandes metrópoles.Assim será visto um projeto de cidade privada e este tende a criar muito mais valor – tanto para os moradores quanto para os investidores da cidade – porque os incentivos estão no lugar correto.

O operador não criará restrições, como as infinitas que já existem hoje, para delimitar construções ou áreas inteiras simplesmente conforme sua vontade, pois se isso não estiver em acordo com o consumidor, o prejuízo é certo. Em uma cidade privada, os moradores são soberanos em suas decisões, determinando o sucesso ou fracasso do empreendimento.

Rafael Leandro Gualberto, Diretor Executivo do grupo Cidades Prósperas (think tank sobre cidades privadas)

Conteúdos complementares

Temos uma sessão toda no site dedicada ao tema das Cidades Privadas. Abaixo, mais algumas sugestões de conteúdos em forma de vídeo:

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